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房屋买卖纠纷案

[日期:2014-04-28] 来源:  作者: [字体: ]
诉人任渝欣、任文利因房屋买卖纠纷一案,不服重庆市九龙坡区人民法院(2004)九民初字第218号民事判决,向本院提起上诉。原审查明,重庆五洲实业公司破产清算组(以下简称清算组)因为清理破产财产,委托重庆南亚拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)对其财产进行拍卖。清算组及拍卖公司分别在报上发出拍卖公告,公告的拍卖财产中包括重庆五洲实业公司的幼儿园占地1960平方米,二楼一底房屋一栋(1686平方米),露天活动场地约1200平方米以及幼教设施140万元。在拍品目录中进行了情况说明:幼儿园占地面积由红线圈定,包括幼儿园建筑占地面积、露天活动场地;该标的物位于重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村,建筑结构为砖混二楼一底,土地使用证未分割,房屋所有权证未办理。并在成交约定中明确买受人在拍卖前应根据委托人提供的原有资料自行了解办理上述两证的所有相关问题。

二原告于2002年2月4日参加了该次竞买,以162万元竞得位于重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村的幼儿园房屋及设施,并与拍卖公司签订了《拍品成交确认书》。

由于幼儿园超面积建设,二原告未能将竞得的幼儿园房屋及设施办理房屋两证的过户手续。重庆市规划局九龙坡区分局于2002年10月21日向重庆五洲实业公司发出《重庆市规划行政案件处罚决定书》对该公司在石坪桥修建的幼儿园,超建筑面积684.56平方米,按每平方米处以100元的罚款,共计68456元。
处罚决定书下达后,清算组未支付该罚款,并于2002年10月24日前通知了二原告,二原告即委托重庆山城超市有限公司于2002年10月28日代二原告支付了该罚款。之后,二原告办理了幼儿园的房屋两证的过户手续。

二原告缴纳了该罚款后,要求二被告支付该罚款未果的情况下,即以拍卖公司未履行瑕疵告之义务为由起诉来院请求判令拍卖公司赔偿二原告损失68456元,并从2002年10月28日起至付清时止按照银行同期贷款利率计付利息,清算组承担连带责任。

[法院判决]

判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案案件受理费2563元,其它诉讼费897元,共计3460元,由上诉人任渝欣、任文利负担。
本判决为终审判决。

[案件分析]

本院认为,依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条和第六十一条的规定,拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵,否则应承担瑕疵担保责任,除非拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或品质。前述“说明”或“声明”必须明确具体,不致产生任何歧义,否则该条款便形同虚设。而本案中,拍卖公司就拍卖标的房屋建筑面积超规划这一瑕疵并未明确告知上诉人,也未明确声明不能保证该房屋是否存在该瑕疵。故本院不能认定拍卖公司已履行瑕疵告知义务而免除其瑕疵担保责任。尽管如此,上诉人代交罚款所受损失与拍卖公司的前述行为却并不具有直接因果关系,因为该行政处罚对象是重庆五洲实业公司而非上诉人。虽然上诉人基于该公司破产清算组拒绝履行处罚义务将导致其无法办理房屋所有权证及国土使用权证而代其交纳了罚款以实现自己的权利,但这种方式并非上诉人保障实现其权利的唯一途径;也就是说,拍卖公司未说明房屋面积超规划的情况并不必然导致上诉人遭受68456元的经济损失。故,上诉人以该损失系拍卖公司未履行瑕疵告知义务所造成的损害为由要求拍卖公司承担赔偿责任的请求,因其证据不足,本院不予主张。同样,上诉人要求委托人清算组在拍卖这个买卖关系中承担赔偿责任的请求也应不予主张。至于上诉人代清算组交纳罚款的纠纷,属另一法律关系,当事人可另行诉讼。综上,原判认定基本事实清楚,适用法律基本正确

[适用法律]

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项

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