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一方擅自出售夫妻共有房产的法律效力案例

[日期:2014-04-28] 来源:  作者: [字体: ]

济南市居民郭某夫妻以郭某名义于2007年购买位于济南市历下区的房屋一套,2013年郭某在其丈夫不知情且房产证尚未办理的情况下,将房屋出售给了孙某。后郭某反悔。丁德峰律师在仔细研读了双方签订的房屋买卖合同后,发现以下问题:

    1、双方签订的合同没有郭某妻子的签字。该问题可能涉嫌一方擅自处分共有房产的情况。

    2、由于房屋没有办理房产证,合同约定由双方配合联系开发商“改合同”,该问题的实质是,买卖双方签订合同后,由卖方和开放商解除商品房买卖合同,然后由买方和开放商就该房屋签订新的买卖合同。该约定的目的是明显的避税行为。

    鉴于以上两点,丁德峰律师认为,该合同是无效合同,理由如下:

    夫妻一方未经另一方同意擅自处分共有财产,根据《最高人民法院关于适用〈中华入民共和国婚姻法〉若于问题解释()(以下简称(婚姻法司法解释()》第17条第2项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双万应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条也规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。”
    另外郭某与孙某的合同不属于法律规定善意取得的情况,即:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。而该案不具备办理产权登记手续这一必要条件。

    还需要注意的是,“改合同”的约定是明显的避税行为,属于法律规定的以合法形式掩盖非法目的的情况,该当认定合同无效。

    丁德峰律师建议:诚信为本,买卖双方合法签订合同,诚信履约是值得称道的市场行为。作为卖家尽量不要毁约,当然如果“毁约”有合法性,双方也要首先协商,避免激化矛盾,影响社会和谐;作为买家,购买房屋一定要注意审查房屋的产权情况,要求对方依法签订合同,即便是要规避法律,也要考虑规避法律的条款无效后,是否就合同其他效力另行约定,避免对方反悔后无法自救。

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