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房产律师讲解一房二卖情况下的房屋租赁纠纷

[日期:2014-04-28] 来源:  作者: [字体: ]

案例:赵某系济南某厂员工,2008年通过房改取得了某小区房屋所有权并获得了房产证。2009年赵某因急于用钱,将房屋低价卖给了李某,成交价款为39万元,李某支付了30万元房款后,赵某将房屋交付给了李某,李某收到房屋后将房子出租给了来济打工的林某夫妇。2010年孙某持房产证要求林某夫妇搬出房屋。至此李某方知该房屋赵某已将该房屋于2010年初卖给了孙某,并办理了过户手续。纠纷发生后林某夫妇拒绝搬出房屋,李某经咨询律师,决定起诉赵某退还房款,并赔偿损失。孙某要求林某夫妇搬出并起诉要求腾出房屋。

法院受理本案后对李某起诉赵某的诉讼进行了调解,赵某认识到自己的错误,主动承担了赵某的损失,该案以调解结案。而对于该事件引发的另一起纠纷,即孙某起诉林某夫妇腾房纠纷,庭审中林某夫妇以买卖不破租赁抗辩,引起较大争议。对此山东方良律师事务所丁德峰律师认为买卖不破租赁是指合法权利人处分权利(出租)时,承租人可以获得该权利。但是林某夫妇是从李某手里租得的房屋,李某本身没有依法权的该房屋的所有权(物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。即不动产物权的转移及变更以登记为生效要件。)所以,林某夫妇不能以此抗辩。应该将房屋交还给孙某,至于林某夫妇收到的损失,应当由出租人李某承担,当然李某可以就此向赵某追偿。最终法院判决林某夫妇限期腾房,并向孙某支付占用房屋的费用。

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