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租房小心“阴阳合同”

[日期:2014-04-23] 来源:  作者: [字体: ]

 签阴阳合同以为捡到便宜

  小黄是东北人,2006年,他变卖了老家的房产,和家人一起来到南方。一心想有所发展的他,决心在深圳搞餐饮。机缘巧合,小黄最终看中了宝安区福永街道政丰南路的一块商铺。2006年11月,他开始和商铺所有者某置业公司接洽,商谈租赁商铺开办东北餐馆一事。


  在小黄的印象当中,当时有关租赁合约的谈判非常顺利,在约定签约的当天,对方又提出了一个所谓的优厚条件。据小黄介绍,置业公司提出要和他签阴阳合同,并将报至房屋租赁管理办公室备案的一份合同中的租赁面积减小。谈及其中的好处,对方表示,这可以规避掉上缴的一部分费用,至于节省下来的“成本”,也可以使得小黄从中受用。经过了一番思想斗争,小黄答应了对方所提出的签阴阳合同的事,而置业公司方面也将之前敲定的价格又相应下调了一些。


  2006年12月,小黄和该置业公司签署了房屋租赁合同书。最终,在送去备案的那份“阳合同”中,涉及到1、2两层的租赁总面积为178.6平米,每月租金为11232元,而在他与对方实际履行的“阴合同”中,1、2两层租赁面积为399.11平米,租金为15601.55元。按照规定,合同的期限为6年,该处物业每月的管理费标准是3元每平米。当日,在缴纳了相应的前期租金、物业费以及押金3.3万多元之后,小黄得以顺利进场,至此,他的东北餐馆也迈出了第一步。


  2007年2月,餐馆顺利开张。开门营业的当日,小黄欣喜异常,但当时,他似乎并没有料及餐馆往后的经营之路会走得如此艰辛。从初期的短暂红火,到后来的惨淡经营,小黄的餐馆只用了很短的时间,便画出了一幅高开低走的曲线图。后期,餐馆几乎是入不敷出,连续多月的亏损,终于让小黄无力再将生意维系下去。


  实际面积比合同缩水近一半


  由于当初签订的租期是6年,小黄单方面提出中止合同关系属于违约行为,他将无法拿回所垫付的3万多元押金,但在转租未果的情况下,他只能接受这样的结果。期间,租金、管理费、人工、加上饭店前期的投入,小黄投入的资金就已经接近40万元。


  2008年1月,在与小黄签订了约定终止合同,并签署相关的终止说明之后,该置业公司最终将铺位租给了一家日本料理店。偶然的一个机会,小黄得知该店与某装修队装修合同中涉及的1层面积为78平米,这个数字让他大为吃惊。因为在先前他与置业公司所签订的“阴合同”中,总计399.11平米的租赁面积由1、2两层的多块区域组成,而1层与2层区域虽然形状不同,但面积相差并不是太大,如将399.11的总面积一分为二,得出的结果显然与78平米相去甚远。


  为此,小黄通过各种渠道反复验证有关同一区域的两个截然不同的数字,得出的结果则让他大吃一惊。通过实地测量,涉及商铺所在区域1、2层的实际面积大约为200平米,这比当初合约上的399.11平米足足少了差不多一半。换句话说,签了阴阳合同,一心以为拿到了“低价”的小黄,实际却被多收了近一半的面积,仔细算来,多收的租金、管理费以及押金就大约有10万元。


  因阴阳合同起诉欺诈被驳回


  得知自己被“骗”后,小黄也多次找到置业公司交涉,但对方以合同终止、双方合同关系已经结束为由,未予理睬。不得已,小黄于2008年3月向宝安区人民法院提起诉讼,状告相关的置业有限公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,和提供虚假情况,存在合同欺诈行为,并借此要求返还多收部分的款项,并要求追加经济赔偿共计28万多元。


  2008年7月,宝安区人民法院驳回小黄作为原告的全部诉讼请求。法院认为原告与被告签订的《商铺租赁合同书》(“阴合同”)及《合同终止说明》是当事双方真实意愿的表现,合法有效,双方当全面履行。对原告称被告存在合同欺诈行为的意见不予采纳,对原告以面积不足为由要求返还多收房屋租金和物业管理费的诉讼请求不予支持。


  对于市面上层出不穷的阴阳合同事件,有法律界人士提出自己的看法。通常来讲,“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也可能因内容违法而无效。

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