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房产代持案例:二审发现新证据直接改判

[日期:2019-04-15] 来源:  作者: [字体: ]

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)浙01民终6539号

上诉人(原审原告)乔珍,女,1932年1月19日出生,汉族,住杭州市西湖区。 委托代理人徐涛,北京德恒(杭州)律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)刘晓武,男,1955年11月7日出生,汉族,住杭州市下城区。 委托代理人姚毅琳、吴婧,浙江天册律师事务所律师。

上诉人乔珍因与被上诉人刘晓武所有权确认纠纷一案,不服杭州市西湖区人民法院(2016)浙0106民初4805号民事判决,向本院提出上诉。本院于2018年8月21日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定,乔珍、刘晓武系母子关系。2001年4月28日,杭州西湖区房产经营公司(出卖人)与刘晓武(买受人)签订《商品房买卖合同》一份,约定刘晓武购买案涉房屋,于2001年4月30日前一次性付清房款194572元。合同另对项目建设依据、违约责任、交付日期、产权登记的约定等做了约定。2001年7月3日,浙江工业大学之江校区基建房地产办公室致计财办函,载明“东区拆迁户乔珍原住干休楼101现在转塘山涧苑2号楼4单元401室,原房‘三证’已交。拆迁安置协议,货币补差兑现协议已签。望按规定支付补付购房款贰万零柒拾壹元玖角玖分(¥20071.99)请准予办理。”乔珍在收款人处签名。2001年7月6日,浙江工业大学之江校区管委会作为甲方,乔珍作为乙方,双方签订《浙江工业大学之江校区东生活区房屋拆迁货币安置协议书》一份,约定“一、乙方房屋座落干休楼101、产权性质私有、房屋用途居住、建筑面积100.37平方米。二、乙方住宅房屋安置款,计人民币(小写)287902.33(大写)贰拾捌万柒仟玖佰零拾贰元叁角叁分。三、货币安置款在购房合同签订后七天内,由甲方转账支付给售房单位。所购房屋款高于货币安置款的,超额部分由乙方承担,乙方购买住宅房屋的价款低于货币安置款的(购买的房屋须达到人均使用面积10平方米以上),节余部分按100%支付给乙方。……”2001年9月12日,浙江工业大学之江学院作为甲方,乔珍作为乙方(干休楼01室房主刘玉民,系乔珍丈夫,已故)共有人,双方签订《浙江工业大学之江校区整体规划实施回购校内职工住房协议》一份,约定“1、乙方同意按房改成本价购买的住房(干休幢楼01室)由甲方收回购房屋所有权。2、报省直房改办批准后由甲方办理回购手续,按房改成本价退还乙方购房款。3、甲方承诺按省、市房改政策以无房户标准给乙方优先发放一次性住房补贴和工龄补贴。”2002年1月15日,案涉房屋办理所有权证,所有权字号为杭房权证西移字第××号,登记所有权人为刘晓武。案涉房屋由乔珍居住至今。另查明,开票日期为2001年12月19日的浙江省杭州市商品房销售专用发票付款户名为刘晓武,房号为杭州市西湖区山涧苑2幢4单元101室,合计金额为194572元。 乔珍原审诉讼请求:1、确认杭州市西湖区山涧苑2幢4单元101室房屋归乔珍所有;2、刘晓武协助乔珍办理房屋所有权变更登记手续;3、刘晓武承担因办理房屋所有权变更登记手续所产生的相关税费,暂计为42552元。 原审法院认为,根据有关法律规定,物权的种类和内容,由法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。这些规定即为物权法定原则的法律依据,物权法定原则不仅物权种类、内容法定,而且物权的效力也是法定的,当事人不得改变法律关于物权效力的规定。案涉房屋购房合同、购房发票所记载的购房人是刘晓武,所有权设立登记的权利人亦是刘晓武,在无证据证明刘晓武作为不动产登记簿记载的所有权人存在错误的情况下,案涉房屋所有权的设立登记依法发生效力,即刘晓武为案涉房屋所有权人。根据乔珍的诉称,其主张所有权归其所有的依据是基于浙江工业大学教职工和被拆迁人的特定身份才享有购房福利并且实际出资。即使乔珍该诉称成立,购房资格和资金来源亦不影响刘晓武对于案涉房屋所有权的取得,双方之间形成的仅是债权债务关系,乔珍可依据债权请求权而主张相对方履行一定的民事义务,而不能直接主张所有权归其所有。故乔珍要求直接确权和判令刘晓武协助过户并承担相关税费,缺乏法律依据,该院不予支持。综上,原审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:驳回乔珍的诉讼请求。案件受理费16882元,由乔珍负担。 宣判后,乔珍不服该判决,提出上诉称:一审法院在事实认定以及法律适用方面均存在错误。一、一审法院未对本案所涉房产的购房资格和资金来源作出事实认定,客观基础缺失导致案涉购房事实的认识偏差。2001年上诉人所在单位浙江工业大学对之江校区进行整体规划改造,对上诉人唯一居住并所有的干休楼01室住房进行拆迁,并与上诉人签订《浙江工业大学之江校区整体规划实施回购校内职工住房协议》、《浙江工业大学之江校区东生活区房屋拆迁货币安置协议书》,协议约定了浙江工业大学之江校区按房改房成本价回购上诉人的住房并发放一次性住房补贴和工龄补贴,拆迁安置款由校方转账至售房单位,超额或者结余均归上诉人所有。在此期间学校实施了联系房产公司、确定房源、安排被拆迁的教职员工按房改房打分选房、交付购房款等行为。上述事实,是浙江工业大学之江校区为校区动迁对所拆迁的教职员工所实施的校方集体行为,有相应的协议、凭证、函件、证人证言予以证实,被上诉人在其中所扮演的角色也一直是代上诉人乔珍签字的代理人身份。本案山涧苑2幢4单元101室的购房资格来源于浙江工业大学对被拆迁教职员工的安置补偿方案,开发商收到的购房款来源于学校基于安置补偿方案所交付的安置款,在这一节事实基础一审法院未能予以关注和确认的情况下,被上诉人如何突破非购房人资格的实际限制,以自己的名义签订购房合同这一重要环节是否须查证,法庭也就无需了解掌握了。以致当被上诉人在一审第一次庭审中辩称案涉房屋是上诉人赠与的,第二次庭审中又改口称案涉房屋并非赠与是被上诉人出资购买的,对本案也就变得无足轻重了。所以此节事实如果查不清楚,尚可说物权的公示效力法定问题,查的清楚而不予查清或轻易忽视,就有极大可能产生判决草率疏忽的结果。二、一审法院适用法律错误。上诉人系案涉房屋实际购买权利人,权利受损应受法律保护。物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。此为物权公示、公信原则的体现,但该条的立法目的是为了明晰物权归属,赋予登记以公信力,保护交易秩序和交易安全,其并不具有创设物权的效力。物权的真实归属还需由双方真实法律关系以及真实意思表示加以认定。本案中,案涉房屋虽已登记在被上诉人名下,但被上诉人的购房资格是在不具备条件的情况下获取,既然已有一定的证据证明这一事实,被上诉人又矛盾地自诉房屋赠与及房屋购买问题,一审法院仅凭购房合同、购房发票所记载的购房人以及不动产登记簿所记载的所有权人为被上诉人便认定被上诉人为案涉房屋的所有权人,无视此案过程中被上诉人购房款的来源、校方动迁安置的实际对象以及被上诉人荒唐的自我表述,强行适用物权法第九条,显系适用法律错误。物权法第七条规定,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益,这是物权法第九条的基础。被上诉人对案涉房产的获得存在极为不正常的状况,上诉人因年老体弱和出于母亲对儿子的信任,将此次浙江工业大学之江校区动迁安置事宜交由被上诉人代理,被上诉人是如何从一个代理人跃变为一个实际权利人,一审的两次庭审没有查清,法院的调查存有缺陷,上诉人的合理怀疑没有消除,被上诉人的自相矛盾的辩诉又无法自圆其说,一审法院判决更是没有交代。本案的关键症结并不在于房产证的合法性,而在于购房过程中被上诉人从代理人变为权利人的身份转变这一本案的关键重点有待证实。被上诉人在不属于本次校方动迁安置对象,毫无缘由的获得与房产公司签订购房合同的权利,并将该案涉房屋登记在自己名下,该房屋物权的取得不仅违反社会公德、损害上诉人的合法利益,也损害了物权公示的公信力。上诉人是一位87岁的老人,作为被上诉人的母亲,教育并抚养了包括被上诉人在内的5位子女,子女大部分都在外工作生活,被上诉人作为在杭的小儿子,本该更有机会履行赡养义务,但是被上诉人不仅履行照顾义务极为有限,还为了个人私利用不当手段占有了老母亲唯一生活居住的住房,并且这是老人在世能够分给5位子女的唯一财产,也是老人的唯一心愿。本案事实不予查清,不还弱势老人的公道,这绝不是社会主义法律应当具有的公平公正。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误。请求依法改判支持上诉人的一审诉请或将本案发回重审。 被上诉人刘晓武辩称:一审法院对涉案房屋的权属确认符合物权法规定,根据有关法律规定,物权的种类等由法律规定,尤其是物权的转移以不动产登记为准。上诉人在上诉事实及理由中所提及的购房资格与购房来源均与其主张的房屋所有权无涉。即使本案的资金来源及购房资格与被上诉人无关,也不影响原审法院依据相应法律作出的正确认定。上诉人没有证据证明本案的不动产登记存在错误,因此一审法院驳回上诉人的诉请,适用法律正确,请求二审法院依法驳回其上诉,维持原判。 上诉人乔珍向本院提供如证据: 1.浙江工业大学拆迁户李家俊购房材料1组(2001年4月28日学校发给开发商的函件1份、2001年5月10日李家俊购房合同1份、浙江工业大学之江校区东区拆迁购房凭单1份、浙江工业大学之江校区的告山涧苑用户书1份),欲证明案涉的刘晓武与开发商之间签订的房屋买卖合同确实是2001年12月份签署的倒签合同,且涉案房屋也是4、5月份开始交房了,因为买的是现房。 2.浙江工业大学之江学院出具的情况说明1份,欲证明:(1)上诉人系该校的职工,系拆迁户。(2)上诉人分配到的房源、手续等都是由上诉人委托被上诉人代为办理的。(3)选房结束后,上诉人考虑到自己年龄较大,故与楼下的丁佩龙进行调换房屋。 3.委托书1份,该委托书中的签字除了三儿子刘卫国的签字系其本人所签,长子刘胜国签字系刘卫国老婆代签,女儿刘新平签字不是其本人所签,还有一子刘建国没有在上面签字,上诉人的签字确实是其本人所签。欲证明(1)刘晓武在一审中陈述说与丁佩龙在与开发商重新签订新的购房合同,即在12月份期间,也就是刘晓武在一审期间要求法院向学校协助调取浙江工业大学2001年与上诉人签订的《关于同意以刘晓武的名义购买房子》的书面文字材料。正是基于该份材料刘晓武才获得了房产登记在他名下的权利。这也是一审庭审一直没有查清的拆迁人乔珍的房产如何到刘晓武名下的真正原因。(2)证明乔珍对刘晓武关于房屋的安排是基于委托关系,系上诉人委托被上诉人持有并管理的关系。(3)该份委托书的形成有重大疑问,从用笔来看是四次形成,委托书的主文内容是刘晓武所写,刘卫国和刘胜国是第二支笔,刘建国是第三支笔所签,母亲乔珍签字是第四支笔所签。 被上诉人刘晓武未提供新的证据。 上诉人乔珍提供的证据,经质证,被上诉人刘晓武对证据1的关联性存有异议,相关人员及房屋的地点均与本案无关,也不能证明上诉人所要证明的对象。对证据2的真实性存有异议,情况说明上记载的经办人从内容上无法核对其是浙江工业大学之江学院的相关负责人还是经办人,该人的签字真实性无法判断。证据3,与上诉人所要证明的对象存在矛盾,一方面将其作为证据使用,又对该证据的真实性持有疑问。本案上诉人的诉请是要求确认房屋的权属,不论该证据反映到何阶段,均无法证明被上诉人作为房屋的权利人是有严重错误的。相反,从委托书上可以反映刘晓武是案涉房屋的实际权属登记人。 本院认证意见:证据1系案外人的相关选房、购房等资料,与本案争议无涉,其证据效力本院不予采信。证据2符合证据的形式要件,本院予以确认。证据3即委托书,刘晓武确认该委托书主文部分系其本人书写,乔珍虽称不记得签过该份委托书,但确认其中“乔珍”的签名字样系其本人所签,据此,该份证据的证据效力应予以确认。 本院经审理认定:2001年11月30日,乔珍出具委托书一份,载明:“经协商,全家同意将妈妈的房产写在儿子刘晓武的名下,委托刘晓武管理和代表全家处置。”该份委托书记载的上述内容由刘晓武书写。乔珍、刘晓武均陈述案涉《商品房买卖合同》的实际签订时间为2001年12月份。其余事实,与原审法院认定的事实一致。 本院认为:原审中,乔珍以其委托刘晓武代为办理拆迁安置及购房手续,事后发现讼争房屋登记在刘晓武名下,刘晓武隐瞒相关事实等为由,提出确权、协助过户等诉请。因乔珍在原审中提供的证据不足以证明该房屋存在权利人登记错误等事实,原审法院根据物权法定原则,对乔珍提出的直接确权等诉请不予支持,并无不当。现二审中,根据乔珍从浙江工业大学之江学院调取的2001年11月30日的委托书,可以证明讼争房屋的权属登记在刘晓武名下,并由刘晓武对房屋进行管理和代表全家处置,系基于乔珍的授权委托的事实。刘晓武也正是根据该份委托书与杭州西湖区房产经营公司签订《商品房买卖合同》,并以此取得房屋产权登记。乔珍提出的刘晓武在受托办理购房、产权登记过程中存在隐瞒、欺骗等行为的诉讼理由虽不成立,但从委托书记载的内容反映,乔珍并无将房屋产权归属于刘晓武的意思表示,刘晓武仅为房屋的名义所有权人。结合浙江工业大学之江学院出具的《情况说明》,乔珍的住宅房屋安置款287902.33元亦是由学校采取多退少补的方法,统一转账至售房单位。据此查明的事实,依照最高人民法院关于《适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”之规定,应认为案涉房屋虽登记在刘晓武名下,但房屋实际产权人应为乔珍,乔珍提出确认其为房屋所有权人,并由刘晓武协助办理房屋产权变更登记手续的诉请成立,本院予以支持。刘晓武提出的其为房屋的实际权利人的理由及主张不能成立。因刘晓武系基于乔珍的委托而办理购房及产权登记手续,其行为并未超越乔珍的授权,也未损害乔珍的合法权益,故乔珍提出的由刘晓武承担因办理房屋所有权变更登记所产生的税费的诉请,缺乏法律依据,本院不予支持。另,乔珍未在原审中提供前述委托书,导致一审未能查明相关事实,并引发二审诉讼程序,系乔珍自身原因所致,由此产生的二审诉讼费,仍应由乔珍负担。本案系二审新证据改判,原审判决不属错判。综上,依照最高人民法院关于《适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下: 一、撤销杭州市西湖区人民法院(2016)浙0106民初4805号民事判决。 二、确认杭州市西湖区山涧苑2幢4单元101室房屋归乔珍所有。 三、刘晓武于本判决生效之日起三十日内协助乔珍办理杭州市西湖区山涧苑2幢4单元101室房屋的不动产变更登记手续。 四、驳回乔珍的其他诉讼请求。 一审案件受理费16882元,由刘晓武负担。二审案件受理费16882元,由乔珍负担。 本判决为终审判决。

 

审 判 长: 周志军

审 判 员: 韩 昱

审 判 员: 韦 薇

二O一九年二月十九日

法官: 助理 王 超

书 记 员: 徐媛媛

 

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