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某房产买卖合同纠纷案件代理词

[日期:2015-02-05] 来源:  作者:丁德峰 [字体: ]

代理词

尊敬的审判长、审判员:

xx律师事务所接受张某的委托,指派xx作为代理人参与本案诉讼。开庭前本人查阅了案卷,并向委托人了解了相关情况,现结合庭审情况发表代理意见如下:

一、        张某与王某、李某借款关系的真实性问题。

张某与王某,李某借款是经两借款人认可的事实,该事实经一审法院确认并载入判决书。二审庭审过程中张某本人关于借款具体情况的叙述以及就每一笔借款细节是否记忆清楚不应影响事实的认定。

二、        关于张某与王某、李某房屋买卖合同效力问题。

第三人认为由于涉案房屋处于抵押状态,房屋买卖合同无效,并援引担保法的相关规定予以论证。代理人认为担保法是一部立法时间较长,理论支撑相对落后的法律。其中很多内容已被合同法、物权法等后发布的法律所废除。对于担保法所规定的“抵押人未告知抵押权人或受让人的,转让行为无效”,如果据此认定合同无效,显然是与民法中的意思自治原则,以及合同、物权法等后法所体现的债权效力和物权变动效力相区分的立法原则是违背的。该条应理解为抵押人未告知抵押权人或受让人的不发生物权变动的效力。物权法在立法上没有一条是对此类合同效力上的否定。当前司法实践中法院判决通常也是肯定双方合同效力的前提下,根据具体情况来决定判令过户还是解除合同。因此,本案中不宜认定张某与王某、李某之间的买卖合同无效。需要注意的是,目前争议房屋是没有具有抵押登记的,仍以存在不动产上的抵押权否认合同效力是没有法律依据的。

三、        涉案房屋是否属于夫妻共同财产。

涉案房屋是李某、王某夫妇婚姻关系存续期间取得的房屋,这是各方当事人没有争议的,也是一审法院认定的事实。第三人认为该房屋登记在王某名下,且记载为单独所有就应认定为其个人财产是与法律规定相抵触的。婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产是我国婚姻法所明确规定的。且婚姻法属于特别法,优先于物权法的规定,至于房管局将夫妻婚姻关系存续期间取得的房屋登记为单独所有,只是一种机械的行政管理行为,其现行做法是要么登记为共有,要么等级为单独所有,不能就据此认定为王某的个人财产。所以代理人认为法院应认定涉案房屋为夫妻共同财产。

四、        王某与赵某的房屋买卖行为是否有效。

王某与赵某之间的买卖合同是未经房屋共同共有人李某的同意转让的。根据合同法的规定,该行为属于效力待定的行为。在双方办理过户完毕前李某作为共有人明确不予认可的,合同归于无效。(2011年山东省高院会议纪要)物权法则明确规定了处分共同共有物须经全部共同共有人同意。据此,只有在善意取得的情况下赵某才能获得该房屋的所有权。

五、        本案是否适用善意取得。

代理人认为,毫无疑问一审法院的判决自行矛盾,非常荒唐,不动产善意取得后哪里还需要配合过户?本案和善意取得毫无关系。

六、        赵某主张其房屋买卖是实现抵押权的行为是否合法。

 抵押权人实现抵押权无非是经过法院判决后司法拍卖、抵押权人和所有权人协议变卖或者直接以抵押物抵债。本案中抵押物的所有人(共同共有人)没有同意采取以物抵债的形式消灭债权,该行为是侵害抵押物所有权人合法权益的行为,即是无效行为也是法院不应该认可的行为。一审法院严重违背意思自治原则,强行以法院判决的形式要求以抵押物抵债是粗暴干涉当事人意思自治的行为。如果法院认定赵某享有抵押权,可以判令其债权合法,甚至抵押权有效,但是只能通过拍卖形式实现抵押权。所以一审法院认定房屋买卖是实现抵押权的行为并判令配合过户是错误的。

七、        假设赵某和王某的合同有效,赵某某设定的抵押权是否还存在的问题。

抵押权是基于借款关系产生的从权利,主债权的存在是抵押权存在的前提。假设法院认定赵某和王某的买卖合同有效。那么在其合同签订之时原债权同时转化成了购房款。此时赵某某不再享有对王某的债权,而赵某享有请求王某交付并配合过户房屋的请求权。在该请求不能实现的情况下只能要求返还购房款。换言之,如果合同生效后,赵某某和王某之间的债权债务关系就消灭了,其抵押权作为从权利依法灭失。因此如果要肯定赵某和王某的房屋买卖合同效力,就不能同时肯定赵某某设定的抵押权。此种情况下认定房屋买卖是实现抵押权的行为是没有法律依据的。抵押权的灭失是其自身操作不当导致的,应自行承担不利后果,而不应由法院通过违法裁判予以弥补。另外需要特别注意的事实情况是:赵某某设定的抵押登记目前不复存在,这是不可否认的事实。

八、        在合同无效情况下交付房屋的法律意义。

原审第三人主张交付或者说实际控制行为具有优先性,最基本的条件是合同有效。合同无效的情况下,交付或者说赵某作为买受人的实际控制行为,只能是返还。

九、        关于本案二审判决的问题。

综上,代理人认为:

1、赵某与王某签订的买卖协议无效,其不仅不符合买卖合同生效要要件,也不符合以抵押物抵债协议的生效要件,更不是善意取得,不应得到法院的支持。

2、            退一步讲,即便是法院基于各种原因不能支持张某的诉讼请求。对赵某基于无效协议且不适用善意取得情况下的诉求,也不应予以支持。本案焦点归根到底不是原被告之间非此即彼的诉讼,而是两个独立的买卖合同效力审查的问题。即便张某的诉求不成立也不必然推出应该赵某胜诉。

3、            张某与王某、李某之间的买卖协议是其双方真实意思的表示,合法有效,且保全在先,应判决王某、李某配合向张某过户。

    以上代理意见望合议庭采纳。

                                                            代理人:

                                                               年  月  日

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