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非居住房屋动迁,承租人追索动迁款获支持

[日期:2014-06-26] 来源:  作者: [字体: ]
【案情介绍】
      冯玉清是做餐馆生意的。2006年冯玉清与倪真签订了一份租赁合同,承租倪真所有的位于松江区的某处商铺经营快餐,合同期限是三年,截止到2009年5月21日。签约后冯玉清按时支付房租和押金,也顺利办理了各类营业执照和手续,同时也对房屋进行了一番装修,一切齐备后开门营业,生意非常不错。2009年5月21日合同到期后,又签订了一份三年的合同截止到2012年5月21日,房租有所上涨,但是租赁关系保持的还是相当不错。第二份合同到期后,双方并未再续签书面的租赁合同,但是冯玉清每隔三个月将租金一次性付至倪真的账上。2012年12月底该房屋所在地块开始动迁,倪真数次找到冯玉清,希望冯玉清从房屋内搬出,但是由于动迁补偿问题没有谈妥,所以倪真没有搬迁,同时也没有再支付租金。2013年3月份倪真将冯玉清告上法院,要求解除租赁合同并要求冯玉清从房屋内迁出。人民法院经过审理后认定双方的租赁合同于2013年4月18日解除,随后冯玉清上诉,二审法院维持一审判决,二审判决于2013年11月28日作出。二审判决后冯玉清随即就动迁款的分割问题提起诉讼,人民法院经过调查确认该基地征收决定于2012年12月21日公告,倪真于2013年2月份与动迁公司签订了动迁协议,其中与本案相关的补偿款包括停产停业损失40000元,设备迁移费20000元,装修残值补偿60000元。上述费用被倪真领取,但是倪真称冯玉清自2013年1月开始即不付租金,且原合同约定一旦遇到动迁冯玉清应该无条件搬出,所以不应再支付冯玉清任何费用,冯玉清则坚持认为上述费用均应归自己所有。
【审理结果】
      人民法院经过审理认为停产停业损失、设备迁移费和装修残值均应该归实际装修人和实际经营人所有,因此法院判决倪真将上述12万元支付给冯玉清。
【律师评析】
      承租房屋遭遇动迁经常会引发法律纠纷,双方争议的焦点问题依然是征收补偿款的分配问题。一般情况下都是出租人起诉承租人解除合同并搬迁,而承租人则起诉出租人要求支付征收补偿款,由于租赁合同的解除与动迁款的分割是两个法律关系,因此经常会遇到因为承租房屋动迁而引发多起纠纷的情况,本案就是其中典型的一例。因此类似案件中最重要的问题是承租人是否应该获得补偿,以及承租人应该享受补偿的范围和金额,下面逐一讨论,希望对您有帮助。
    一、关于承租房屋遭遇动迁,承租人是否有补偿的问题。司法实践是千差万别的,有的时候是一直传言动迁但是截止到合同到期后一直没有实际动迁;有的情况是征收决定公告时在合同期间,而实际签订动迁协议时已经没有了租赁合同;也有的情况时整个征收过程中都有有效的租赁合同在;这些情况是否在补偿方面是一样的呢?这其中必然有一个统一的规定来遵循。一般应该以征收决定公告之日合法有效的租赁关系作为认定是否应于补偿的依据。也就是说只要在征收决定公告之日在租期范围内,那么理应获得相应补偿。当然这里的合法有效的租赁关系不应该仅仅限于合法有效的租赁合同,还应该包括事实上的租赁关系。具体到本案中,冯玉清和倪真虽然在2012年12月21日书面的租赁合同已经到期,但是之后冯玉清向倪真继续支付租金,倪真收取表明双方依然自愿保持租赁关系。尽管之后冯玉清并未按时支付租金,但是倪真自2013年4月18日才解除了与冯玉清的租赁关系,充分说明截止到本基地征收决定公告之日,冯玉清与倪真之间保持着合法有效的租赁关系,那么理应对于冯玉清进行补偿。
二、关于补偿的项目和金额问题。
    非居住房屋拆迁可能获得的补偿项目包括设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备补偿以及停产停业损失三部分,当然如果房屋装修是承租人负责的,那么还应该包括装修补偿费用等。房屋装修补偿需要专门机构进行评估最终补偿金额以评估为准,补偿对象为实际装修人;设备搬迁和安装费用依照具体规定落实,补偿对象为实际经营人;无法恢复设备补偿依据重置费用结合成新计算,补偿对象为实际经营人;停产停业损失的计算区分国有土地上非居住房屋和集体土地上非居住房屋,国有土地上非居住房屋的停产停业损失以被征收房屋市场评估价的10%确定,集体土地上非居住房屋一般补偿金额为按照房屋建筑面积每平方米100元到350元计算,补偿对象为实际经营人。本案中经过调查产权人倪真确认收到了装修补偿、设备迁移和停产停业损失共计12万元,上述费用都有明确的指向对象即实际经营人,因此理应归冯玉清所有,因此法院作出上述判决。
【法律规定】
    《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第23条规定:  被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。
  第34条规定:征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:(一) 被征收房屋的市场评估价格;(二) 设备搬迁和安装费用;(三)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;(四) 停产停业损失补偿。
  第35条规定:因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第20条规定:对非居住房屋,还应当补偿下列费用:(一)设备搬迁和安装费用;(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用;(三)停产、停业损失补偿。
《关于贯彻实施上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的若干意见》第12条规定:经批准用于生产经营的非居住房屋,停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。

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