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是否可以执行被卖出但未过户的房屋?

[日期:2014-05-06] 来源:  作者: [字体: ]

2008年6月19日,李某向徐某借款30万元。后因李某未按时归还欠款,徐某诉至法院,经调解,李某归还徐某借款本金30万元并支付利息。调解书生效后,李某未履行给付义务。2010年8月9日,徐某向法院申请强制执行。经查,2008年7月18日,李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》约定:李某将商品房一套转让给曹某,转让金额30万元,除去银行的按揭欠款20万元,曹某一次性支付李某10万元;银行按揭欠款20万元由曹某负责偿还;在银行按揭还清后,李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。因曹某至今每月都在归还按揭贷款,故双方一直没有办理房屋过户手续。2010年8月9日,法院依徐某申请查封了该套房屋,曹某向法院提出执行异议,认为法院查封的房屋属于其所有,且实际占有和管理了该房产,请求法院中止对该房产的执行,并解除查封。

【分歧】对该房产能否强制执行,有两种不同意见。
第一种意见认为,房屋买卖未办理过户登记手续,本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某,曹某提出的异议不能成立,法院应裁定驳回曹某的异议。因此,法院可以强制执行。

第二种意见认为,李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效,而且曹某已付购房款,且实际占有和管理了该房产,其利益应受到法律保护,故法院应中止对该房屋的执行。


丁德峰律认为要解决本案房屋能否执行,需要理清两个问题:第一个问题是曹某在购买房屋时是否善意。这个需要综合判断,仅有以上材料是不能予以定论的,如果曹某非善意购买,买卖合同同无效,属于以合法行为掩盖非法目的。第二个问题是房款是否付清。根据银行按揭的描述来看,房款是付清了。如果曹某是善意的第三人,且房款付清了,可以适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”即第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。至于银行按揭没有还清,那是曹某和银行之间的问题,二者属于不同的法律关系,不影响是否支付全部价款的认定。最初来源于www.3zo.cn

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