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对已拆除的房屋能否判决确权

[日期:2013-12-09] 来源:  作者:姚旭斌 [字体: ]

[案情]

    上诉人(原审原告):任健。
    被上诉人(原审被告):任炳荣。

    任炳荣与任健系父子关系。任炳荣出生在无锡市郊区蠡园乡湖滨村(以下简称湖滨村),10余岁时即离开家乡至上海谋生,并在上海结婚,生育任健等子女。任健响应国家号召从上海下放回到湖滨村,并于1972年下半年向湖滨村申请在湖滨村任巷建造房屋一间。此后不久,村民任全兴在任健房屋东侧建造房屋一间。1979年,任健因落实政策调至无锡市区工作,将房屋交其伯父任君良管理。1989年5月,任炳荣向邻居任全兴购买其房屋,并于同年7月办理了房产证。因任炳荣住在上海,也将该房屋交给兄长任君良管理。1991年左右,湖滨村为村民的房屋统一办理房产证时,任君良将两间房屋一起申报在任炳荣名下,登记为34号,随后领取新房产证,并注销了任炳荣的原房产证。同时,领取了使用权人为任炳荣的农村集体土地使用证。1999年11月24日,任炳荣与城镇居民杨锡英签订房屋买卖协议,将任巷34号平房二间卖给杨锡英,协议签订后,上述房屋的产权证和上地证均由杨锡英保管,房屋一直由杨锡英使用至拆迁止。2007年4月5日,杨锡英与相关拆迁安置单位签订奖励领取通知,并同时交出旧房钥匙。2007年5月,任巷34号房屋被拆除。2007年10月9日,任健向滨湖区人民法院起诉,请求确认任巷34号房屋靠西一间的所有权归其所有。

    江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为:房屋所有权证是房屋产权的合法凭证,一般来说,认定房屋产权的归属应以房屋所有权证为准。但房屋所有权证亦非认定房屋产权的唯一依据,当其他证据能够证明房屋所有人与所有权证书所载不符时,仍应本着以事实力依据,以法律为准绳的原则,依法确认房屋产权的归属。本案讼争房屋因登记产权时错误,造成所有权人与所有权证书记载不同。遂作出(2007)锡滨民一初字第2459号民事判决:任巷34号房屋(证号锡郊房权字第046671号)中靠西一间(约40平方米)的所有权归任健所有。任健依据该判决书取得拆迁安置房屋一套。

    2009年6月,案外人杨锡英向滨湖区人民法院信访,法院决定对本案进行再审。

    [审判]

    江苏省无锡市滨湖区人民法院经再审认为:根据杨锡英与任炳荣签订的房屋买卖协议,杨锡英于1999年向任炳荣购买讼争房屋,在支付购买款后,任炳荣已经实际交付房屋及相关产权证及土地证,房屋由杨锡英实际居住至拆迁均系事实。鉴于讼争房屋的产权证与土地证上所有权人均为任炳荣,任炳荣有权以自己的名义处分该房屋,故杨锡英与任炳荣之间的房屋买卖关系已成立。任健主张讼争房屋中靠西一间系由其建造、产权应当归其所有的请求,因其未提供足够的证据证明产权证、土地证是在任健父手不知情的情况下领取的,且在1991年领取权属证书后,至2006年才发现登记权利人的错误陈述,与常理相悖,没有证据足以推翻登记记载的所有权人的权利。故原一审判决认定事实不清,适用法律错误,应当予以撤销。据此,判决:1.撤销原一审判决书。2.驳回原告任健的诉讼请求。

    宣判后,任健不服再审判决,提起上诉。

    江苏省无锡市中级人民法院经审理认为,因合法建造、拆除房屋等事实行为而设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。建造房屋属于取得权利的事实行为,房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权,建造人亦因此取得该房屋的所有权。房屋一经拆除,标的物归于灭失,物权也随之消灭。任健在1972年经有关部门批准建造完成湖滨村任巷34号靠西一间房屋后,即取得该房屋事实上的所有权,但讼争房屋在任健起诉前就于2007年3月被拆除,该房屋的所有权也随之消灭。现上诉人任健诉请确认其对该房屋享有所有权,在事实上已成为不可能,其诉讼请求不应支持。滨湖法院的再审判决,举证责任分配有误,但驳回任健诉讼请求的判决结论并无不当,应予维持。上诉人任健如认为任炳荣将原属上诉人的房屋擅自出卖给他人,其合法权利被侵犯,可另行主张权利。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决:驳回上诉,维持再审一审判决。

    [评析]

    一、任健与任炳荣之间的权属争议,是否适用物权公示公信原则。

    从再审一审判决理由中所称任健没有证据足以推翻登记记载的所有权人的权利,可以看出一审法院适用了物权公示原则。依据物权公示原则,从本案房屋权属登记所记载情况,也即从物权公示的情况看,系争房屋的所有权人为任炳荣。依据物权登记的公信效力,物权登记所记载的权利人,在法律上推定为真正的权利人。如果从立法目的考察,就可以发现,物权公示、公信原则的根本作用,是为了保护善意第三人的利益。物权之所以要以一定的方式向社会公示,目的是使第三人知道物权的设立和变动情况,之所以要将物权登记的所有权人在法律上推定为真正的权利人,是为了保护因信赖该登记而从事交易的人,以避免使其遭受损害,维护交易安全。公示公信效力是为了保护交易相对方利益,而不是解决名义上的所有人与实际所有人之间权属争议的法律原则,物权登记的存在,并不能绝对地排除他人对物权享有真正的权利。本案是任健与任炳荣之间的权属争议,不应适用有关公示公信效力的法律原则。即使所有权登记记载的权利人为任炳荣,只要任健能够证明房屋所有权归其所有,仍可主张权利。

    二、关于本案所涉房屋所有权归属的举证责任分配问题。

    房屋所有权的取得方式,从权利来源分,可分为原始取得和继受取得。此两种情形下,所有权举证责任的内容不同。建造房屋,是原始取得房屋所有权的方式,权利人只要证明房屋是自己合法建造,则其主张房屋所有权的举证义务已履行完毕。如果要认定房屋所有权已转移至他人,则应由他人提供证据证明。任健合法建造房屋的事实是存在的,房屋建成,任建即取得房屋所有权,如果要判定任炳荣合法地继受取得财产,需要有相关证据证明,而不应要求任健证明。

    此外,任健称不知道房屋已登记在任炳荣名下,这是一个消极事实。对于消极事实,当事人不负有举证责任。如果要认定任健在1991年房屋登记于任炳荣名下的当时就知道该事实,应由任健的相对方举证或法院调查取得的证据来证明,一审法院将该举证责任分配给任健,称因任健未提供足够的证据证明产权吐,土地证是在任健父子不知情的情况下领取的,这一举证责任的分配不当。一审法院按其分配的举证责任,判定任健已丧失对房屋的所有权,理由并不充分。

    三、案外人杨锡英是否可因买卖而取得房屋所有权,从而使任健的所有权归于消灭。

    从所有权登记情况看,任炳荣是所有权人,杨锡英基于对所有权登记的信赖而与任炳荣签订房屋买卖合同,如无其他情形,按物权公示公信原则,杨锡英与任炳荣签订合同应有为有效,且房屋已交付杨锡英使用多年,任健再主张房屋所有权,不应支持。但本案特殊之处在于,所涉房屋坐落在农村集体土地之上,按上地管理法的规定,宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员,国家法律和有关政策限制本集体经济组织成员之外的人购买座落在宅基地上的房屋。杨锡英与任炳荣的房屋买卖合同,实务上应认定为无效合同,杨锡英不能合法取得房屋的所有权。因此,案外人杨锡英与任炳荣买卖关系的存在,并不能排除任健的房屋所有权。

    四、任健请求确认房屋所有权,该主张能否支持。

    任健向法院提起的是确认之诉。确认之诉通常是请求法院确认某种法律关系或权利的存在。法院对房屋确权之诉作出判决,确认某个民事主体享有房屋所有权,这种权利应是一种现实存在的权利,也即权利主体可对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。如果原先存在的权利在判决时已不复存在,那么,权利主体原来对房屋享有权利,从法律角度而言只是一个事实而已。法院就确权之诉判决确定的,应是权利而不是事实。本案诉争房屋在2007年5月即已拆除,任健在2007年10月才提起本案诉讼,要求确认对房屋的所有权。
按物权法的基本原理,物消灭,物权也随之消灭,因此,其请求不应得到支持。原一审判决支持了其诉讼请求,是不当的。

    五、杨锡英购买的房屋拆迁,拆迁利益应由谁享有。

    任健主张房屋所有权时,房屋已拆迁,其主张的根本目的可能在于争取拆迁利益。就房屋拆迁利益而言,因房屋拆迁后,农村集体土地使用权专属问题已不存在,影响合同效力的因素随之消失,因此,对于地上房屋买卖部分,可以按有效处理,房屋拆迁利益应归杨锡英享有,任健不应再享有该利益。但既然任炳荣辩称任健所诉属实,任健可另行向任炳荣主张侵权损害赔偿请求权。

 

作者单位:江苏省无锡市中级人民法院

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