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济南律师帮助房产过户

[日期:2013-12-08] 来源:互联网  作者: [字体: ]
房产继承过户的两种方式和途径
当继承人对遗产分割达不成一致意见、发生纠纷时,大部分人都知道用诉讼方式保护自己的权益;但如果各继承人对遗产分割协商一致,涉及相关房产过户或者被继承人名下无法取出的银行存款,房产部门或者银行都会建议继承人通过到公证处办理继承公证的方式解决。实际上处理相关问题有两条法律途径,一是做继承公证,二是由法院出具调解书。并非只有各继承人对遗产分割发生争执情况下才能通过法院处理(即俗称打官司),更非只要法院解决就是打官司、会伤和气,经验丰富的律师通过第二种方式解决程序并不繁琐。虽然两种方式各有特点,但个人认为相比较而言通过法院出具调解书这种途径有较大的好处。现就房产继承为例从以下几个因素进行具体分析:
第一,需要提供的手续和证明材料方面。公证要求提供的各种证明材料较多、形式上要求比较严格甚至是机械。如:按继承法规定,父母、子女都是第一顺序继承人,公证处公证必须提供被继承人父母的死亡证明,即使被继承人父母已去世多年,也必须提供相关证明;绝大部分房产被继承人是夫妻双方,就要提供两被继承人父母共四位老人的死亡证明。这些证明事实上很难开具,当事人往往为此到处奔波,甚至根本无法取得相关证明。而法院更注重实质性内容、处理相对比较灵活,可以避免当事人为一些客观上很难甚至无法提供的证明材料而浪费大量时间、精力和财力。
    第二:费用方面。2010年以前,公证处收取公证费用实际是按房产面积为基数收费,收费数额比较低。但自2010年之后,公证处均按房产价值的2%收取公证费;而且大部分公证处以评估价格作为房产价值的依据,即公证前要先委托评估机构进行评估,评估费为评估价值的1%左右。即过户前的公证费用约为房产评估价值的3%。如果按第二种途径进行操作,人民法院诉讼收费办法房产价值越大收费比例越小,而且调解减半收取,可节省可观的费用;房产价值越高,节省的比例和绝对数额越大.
第三:法律效力方面。人民法院的民事调解书具有确认房产所有权和强制执行的效力,而公证文书在法律上只是作为一种证据、没有确认房产所有权和强制执行的效力。根据我国物权法第二十八条的规定,人民法院的法律文书包括民事调解书自生效之日起就发生物权设立、变更、转让或者消灭的法律效力,就以法律认可的形式确认了相应房屋的所有权,且调解书中的所有内容都有强制执行力,一方或者相关方不履行权利方就可以向法院申请强制执行;而公证文书的法律性质只是一种证据,不具有发生房屋所有权变更的法律效力,只有办理了过户登记在法律上才能取得房屋的所有权,且公证文书也不具有强制执行的效力。对欲取得房屋所有权的继承人讲,因为公证文书只是证明其他继承人放弃继承这一事实的证据,其他继承人在公证文书作出前可以要求撤回,而且根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第50条“遗产处理前或在诉讼进行中,继承人对放弃继承权反悔的,由人民法院根据其提出的具体理由,决定是否承认。”的规定,公证文书作出后其他继承人也存在反悔而提起诉讼的可能性,在办理过户手续前房产的所有权一直处于不定状态;对在公证程序中作出放弃声明的其他继承人来讲,现实中更多的并非真正放弃继承而是以获得金钱补偿为条件,而公证操作中公证人员现实中均按放弃继承进行公证而不管是否有金钱补偿、是否支付,就给声明放弃继承权的继承人带来较大的风险:放弃继承的声明一旦作出,根据现在的司法实践反悔被法院支持的机率非常小,如果金钱补偿只是口头的君子协议,就会将自己处于“哑吧吃黄莲,有苦说不出”的尴尬境地,自己的合法权益很难得到保护;既使双方之间了签订了书面协议,也只能向法院提起诉讼要求对方支付约定的金钱补偿,徒增诉累!因此通过第二种方式解决各方继承人的合法权益都能得到充分有效地保护,减少或者消除各方的顾虑,避免不必要的诉累,有利于各方协商解决纠纷。
四、过户税费方面。现在的继承公证文书均是不要房产的继承方放弃继承,没有其他选择;而法院调解书既可以是放弃补偿,也可以是取得房产的一方给予补偿,因此可以综合考虑取得房产一方的目的、房产的具体情况、各方的诚信程度和相互的信任度等各种因素,确定合适的方案合理避免或者减少税负。在法律文书的内容是一方取得房产给予其他继承人金钱补偿的情况下,实际上是其他继承人将自己的份额转让,相应的价款将按买卖对待,过户时收取营业税等税;如果法律文书的内容是其他继承人放弃继承,过户时没有营业税等高税负的税种,但如果取得房产一方在继承后出售,则会按出售价格交纳高达20%的个人所得税!
五、程序、时间及其他方面。许多人不愿意通过第二种方式解决房产继承事宜的原因,是认为进法院就是打官司、对簿公堂,各继承人之间绝大多数情况下是近亲属,会伤和气、伤感情;再就是担心诉讼程序繁琐、时间很长。其实聘请有经验的律师,所有的程序律师都会帮你操作,只需按律师和法官约好的时间各继承人到法庭一次共同签字即可,对各继承人来说与公证所差无几,程序并不繁琐、时间也很快;而且并非要开庭对簿公堂,不会伤和气伤感情,只要事先和其他继承人说清楚这只是协商处理房产继承的另外一种方式,解释采用这种方式的原因和好处,是不会因此伤和气、伤感情的。

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