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关于小产权相关法律问题

[日期:2015-01-13] 来源:  作者: [字体: ]
所谓小产权房,一般是指城市区域内原有的农村范围内或城市周边的农村土地范围内建造的房屋,房屋的建造者一般是村集体,或者同村集体合作的开发商,并且这些房屋所占用的土地也没有经过“被征用为国有然后由政府出让给开发商”的程序。


    值得注意的是,小产权房并非是一个法律概念,而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。从这类房屋的称谓即可窥知,此类房屋不属于国家予以颁发产权证的房产,所谓小产权,并不能真正构成严格法律意义上的产权。
因而,严格来说,小产权属于违法建筑,不受法律保护,购房人交付房款后得不到合法的房产证书,所购买的房屋不能流转、不能抵押,遇到拆迁等情况,无法依法获得补偿。但是,随着房地产行业的发展,城市商品房的价格不断上涨,而收入又没有得到相应的提高,所以,即便是人们对房屋的刚性需求都很难得到满足,这也使得大多数将目光投向价格相对较低的小产权房。


    针对这类小产权房,首先应当明确的是,小产权房只要依法办理了相关审批手续,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的,并非所有小产权房都是非法建筑,其之所为“小”,指的是其在销售后,购房者的“产权”无法得到法律的有效保护。根绝《中华人民共和国土地管理法》之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,而农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只有使用权,且不得向非本集体成员的第三人转让或出手,建立在宅基地基础上的小产权房的交易行为自然不能受到法律的认可,当然也就无法办理土地使用证、房地产证、契税证等合法手续。

   

    从经济层面出发,一方面,小产权房因其比商品房的价格要低,对房地产市场的冲击是比较大的,一旦购买小产权房的人数增多,此涨彼消,极有可能导致正常开发出来的商品房被空置,扰乱房地产市场秩序,导致房地产开发企业资金回笼出现问题,甚至出现倒闭,直接使得银行业产生大量坏账,造成市场崩溃。另一方面,小产权由于不具备合法的产权证,没有完整的物权,无法正常流转,购买者购买小产权房后在面临产权纠纷时,无法得到法律的有效保护,同样会滋生诸多问题。


    但是,以目前小产权房迅猛的发展态势,政府应当积极介入,主动的去解决,从而避免矛盾的扩大化,对于小产权房问题的解决途径,笔者有如下思考:


    一、 对于小产权房应该区别对待
    在现行的法律框架下,小产权房虽然与现行法律法规相悖,但对小产权房应该区别对待,应当具体问题具体分析,分类处理。对于没有造成严重不良影响,并已实际投入使用的小产权房,应当允许其补办相关手续,予以颁发产权证,使其合法化,并参与到市场竞争中,利用其价格优势使商品房的价格回归理性。而对于未建成或者严重违规的小产权房,则应坚决取缔。


    二、 明确农村集体产权主体,统筹城乡建设用地市场
    由于小产权房尚处于灰色地带,政府应当对农村集体流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认,尊重农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利,遏制基层政府频繁卖地,推高房产价格的现象。同时,应建立统一的城乡土地市场体系的建设,统筹国有建设用地和集体建设用地市场,赋予其平等的产权,使其能够有效反映城乡建设用地稀缺性的真是土地价格。


    三、 加强农村土地利用管理,健全农村土地开发制度
    一方面,应按照农村居民点数量、布局、范围和用地规模,结合土地资源条件,合理修订宅基地标准。另一方面,应当改革土地行政管理体制,健全农村土地开发制度,加强土地监管。


    四、 健全城市住房保障体系
    小产权之所以有市场,与当前城市住房保障体系不健全息息相关。因而,当前应当健全城市住房保障体系,以解决中低收入家庭的住房刚性需求。一方面,国家要按照地区城镇人口的比例,考虑当地人均收入及住房需求,建设一定规模的廉租房和经济适用房。另一方面,要适当住房保障专项资金,提高土地出让金净收益占住房保障的比例。

 

    总的来说,尽管小产权房发展迅猛,但只要引导得当,着力解决城乡居民的住房问题,使其丧失生存和发展环境,那么,没有需求则没有市场,小产权房的销售市场终会萎缩,城市房地产市场也会回归理性。

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