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购买二手房慎签看楼纸 警惕中介霸王条款

[日期:2014-07-14] 来源:  作者: [字体: ]

部分中介制定“霸王条款”,消费者未细读“哑巴吃黄连”

  广州市民盘先生通过房屋中介买房,却发现卖方原来是老熟人,两人撇开中介私下成交吃到了官司。盘先生究竟占不占理?法院又会如何判决?

  “3·15消费者权益日”到来之际,本报与广州市中级人民法院联合开办《维权大讲堂》栏目,今天第二期以看房者与房屋中介的纠纷作案例,提醒广大消费者在看楼买房时切记慎签“看楼纸”。

  ●事件中介被“飞单”索赔违约金

  广州市民盘先生打算在黄埔区买房,他通过一家房屋中介去看一个标价超30万的二手房。看房前,中介告诉他根据“行规”,须先签“看楼纸”。2009年11月,双方签订了一份《看房证明及委托协议书》。根据协议,如房屋成交,盘先生应支付成交价的3%作为代理费。且“在一年内,看房者直接或间接与房主成交,都视为由该中介公司促成交易,须支付上述代理费及等额于代理费25%的违约金”。

  碰巧的是,盘先生所看房子的房东是他十多年的老同事何某。经考虑,他告诉中介自己没相中房子,不再委托。中介公司要求盘先生和何某以书面形式承诺不会私下交易,两人随即签下《承诺书》。

  一个多月后,房屋中介通过查询发现,盘先生和何某已经私下以15万元成交,中介费落空,于是一纸诉状告上法庭,要求盘先生支付房地产咨询及买卖代理费4500元;并支付违约金1125元。

  ●判决代理费要给违约金可免

  庭审中,盘先生强调,他虽然在“看楼纸”上签了名,但身份证号码一栏他签的是手机号,这种儿戏的签法证明,当时只是中介以“行规”哄骗自己,没有解释说明具体法律后果,因此该协议应视为无效。其次,他不是有心逃中介费,是于2009年12月10日达成的交易,并非《承诺书》写的在12月6日前。此外,买卖双方是老同事、老熟人,双方最后以15万元的价格成交,不是中介当初提的交易价格31万元,该合同不属于中介一手促成。

  法院认为,盘先生与何某不按约定时间与中介公司联系,且在短时间内将房屋过户,均证明两人存在为逃避支付佣金而私自交易的恶意,盘先生在本次交易中确有违反诚实信用原则的行为,应支付中介费。由于何某此前已通过仲裁裁决支付9300元违约金,已经能够弥补本次交易中介代理费损失。法院依法酌定盘先生支付咨询及买卖代理费2250元。

  法院同时认为,本案中《看房证明及委托协议书》第四条中,将合同有效期限扩至一年,并将受该条款约束的范围无限扩大,变成在该合同签订后的一年之内,买卖双方及其家属、代理人等均不得通过其他中介对涉案房屋进行交易,否则就要支付中介佣金和违约金。这样不但导致中介公司只要静待其他公司促成交易,即可坐收中介佣金和违约金;另一方面,买卖双方在不存在恶意逃避支付佣金的前提下,仍需支付双倍甚至多倍的佣金,排除了买卖双方在正常交易范围内另行选择中介公司的权利。因此,法院认定该条款无效,驳回中介公司关于索要违约金等其他诉求。

  规范“看楼纸”标准应对霸王条款

  ■法官点评

  广州市中级人民法院一名法官认为,“看楼纸”均是中介公司为了重复使用而预先拟定的,且条款内容在订立时未与对方协商,因此其中的“飞单”条款应认定为格式条款,但中介公司将自身利益最大化,随意扩大条款,在此基础上制定出“一边倒”的霸王条款,消费者大都不知情,处于弱势地位。

  由于双方信息的不对称,发生纠纷后,许多消费者以为既然已在合同上签了字,只有自认倒霉。但实际上,并不是任何合同条款都具有法律约束力,比较明显的霸王条款包括“随意扩大延长成交期限”、“无效果订金不退还”等。长期以来,个别地产中介利用“潜规则”,损害购房业主利益,排除竞争,影响了整个房地产交易市场的健康发展。

  法官认为,目前对房屋中介的管理机构还不是很明确,“看楼书”缺乏统一标准、版本混乱。政府相关部门应规范市场,对“看楼纸”、订金支付协议、放盘合同,房屋买卖合同、租赁合同等制定出标准范本,这样既方便政府监管,也能保障消费者利益,促使房屋中介诚信经营。

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