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房产赠与人死亡,继承人能否撤销赠与

[日期:2014-05-14] 来源:  作者:赫少华 [字体: ]

【赠与撤销】:

    王泽鉴--不动产赠与契约特别生效要件之补正义务;不动产未为移转登记前,其赠与不生效力,则不应有撤销之说;若赠与物为动产,未交付前,得撤销其赠与。表明在赠与中,契约的生效要件因动产和不动产有别,此不同于现行《合同法》的规定。


    赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。从概念上,明确了赠与合同的诺成性,至于赠与房产的办理登记手续,系赠与合同履行的内容.

 

    赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,此为任意撤销权,不乐意即可撤销。详细说来,房产赠与的“权利转移”,即“房产变更登记”,系指在房产变更登记之前原则上可以撤销房产的赠与,但在房产变更登记之后原则上就不可以撤销。

 

 

    建设部《房屋登记办法》第七条规定:“办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。”依据《物权法》第14条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”

    可得出,赠与人若要撤销赠与,应当在登记机关记载在登记簿之前撤销,而非房产证出来之前撤销。

 

    此为赠与人自己撤销的情形,若尚未过户,赠与人死亡,就情理而言,继承人似乎更有权处理该房屋;毕竟,继承人有“法定”的背景,受赠人却只有“约定”的保护。其实,受赠人或许是继承人之一,受赠人或许有某种“尚方宝剑”,无因由,赠与何来?

 

    即使继承人与受赠人势同水火,但继承人有权撤销赠与或阻止房产过户吗?任意撤销权,继承人并不便于行使,若无法寻觅赠与的内情因由,继承人很难否认撤销赠与系赠与人的真实意思,而非赠与人那般随意,即使无缘由亦可撤销,只要是愿意。继承人并非当事人,故多层举证责任。若不能举证,继承人应根据《继承法》第33条,继承遗产应当清偿被继承人依法缴纳的税款和债务。故应配合完成房产过户。

 

    继承人难以行使任意撤销权,可以参考赠与人的法定撤销权,或许别有洞天,即在赠与人突然死亡后,经查,受赠人存有以下情形:严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务。继承人基于此行使撤销权,师出有名,证据确凿。

 

     撤销有个默认的前提,即对象的有效性。只有有效,方能撤销,半推半就地撤销部分,还是釜底抽薪撤销全部,均不能摆脱此前提,但撤销理由可融汇适用。

 

    以赠与合同里的撤销为例【结合常规的可撤销合同情形】,若受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。即使房产过户已完成,权利已变更至受赠与人名下,继承人亦可撤销赠与,使得受赠人陷入基于不当得利或者成为合同无效后的清算义务,被逼退还房产。

 

    但前提是否只锁定在“受赠人采取违法手段致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的”的条件成就上,或许基于防止继承人肆意撤销赠与才规定如此限制也并不尽然。虽受赠人一般的侵害行为未必导致赠与的可撤销,但若符合可撤销合同的常规情形,如因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求撤销合同,即误解方或者受害方有权请求撤销合同,也不应排除继承人行使(但举证难度会很大)。

 

    另以合同法第74条“撤销权”为例,因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。此条款中所谓“行为”的撤销,涉及到“无偿转让”,与赠与无差,基于赠与不得损害他人利益的理念,债权人是可以撤销的,并且不需要“受赠人知道该情形”。

 

    若赠与财产在产权上本身与继承人有关系,便不仅是赠与合同本身的问题了,实务中之所以经常有曲径通幽的状况,主要是因为前提总不是我们设计的那么纯粹,总会给别人曲线救国的机会。

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