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律师谈购买二手房的优势及法律风险

[日期:2014-04-30] 来源:  作者: [字体: ]
二手房、尤其是二手商品房,越来越受到众多购房者的青睐。 
与已购公房相比,已购公房最新也是90年代的建筑,大部分都是老房子,户型结构也较为落后,单一考虑居住性质较多,没有考虑采光、社区交通等因素,楼间距也过小,不适合现代人的生活起居。与此相反,二手商品房的户型合理,小区环境、配套设施较好,综合品质高,房屋成色新,一般都在2000年后建成,可使用年限长,交易时税费低、二手商品房交易不需交纳土地出让金。 而相对新商品房,二手商品房的优势更明显:二手房大都在市中心或商业繁华地段,交通方便,买二手房能满足大部分人的地段要求。即买即住,房屋质量有保证,社区成熟,不必生活在尘土飞扬的二期、三期……的“建设工地”,不用交纳公共维修基金等等。和新商品房、已购公房相比,二手商品房还具有极大的价格优势,二手商品房虽然总价略高,但要比同一位置的新建商品房售价低得多,用来升级消费最适合不过了。购房者还可能利用业主急于出售的心理压低价格,可能还会便宜。从风险系数看,已购公房的产权性质较难确定,已购公房与原产权单位之间还有千丝万缕的联系,交易时要牵扯到多方利益,程序也较为繁琐。而二手商品房的产权清晰,只需直接签约办理交易过户就可以了。 
购买二手房虽然具有以上种种优势,但其法律风险仍然存在,二手房因其交易特性,主要存在以下法律风险。 
一、 交易主体方面的风险, 
即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,买受方支付能力不强或不诚实履约,出卖人不能得到全部房款。 
二、交易房屋方面的风险。 
用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有, 房屋共有,一般有法定共有和约定共有两种。在形式上,两者最主要的区别是,约定共有人一般在产权证明上有产权登记;而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人,在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记,这种情况最典型的例子,就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权,但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于,按照法律规定,共有财产必须经所有共有人的一致意思表示,处置行为才是有效的。有的房屋已出租他人,出卖人未依法通知承租人,侵害承租人在同等条件下的优先购买权益的;有的房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵,有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等等。总之,二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属,核实了房屋的产权类型(如房改房,集资房、拆迁安置房等,不同的类型的房产,它的土地取得方式及使用年限是不一样的)。全面了解了该房产的“身世”后,买方才能与卖方签订房屋买卖合同。
三、房屋贷款风险。 
二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款,律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格,还要对所交易的房产进行严格的评估作价,所以,打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。
四、产权转移登记过程中风险。 
这个问题的产生,主要有两大原因:第一,不动产交易,其产权交付和动产交易相比,由于产权登记取得制度和行政行为的介入,通常需要一个过程来完成;第二,从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看,我们需要不动产交易和动产交易一样,在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中,对这个问题,已有相关的规定,但没有完全解决问题。现有的规定,主要表现为两点:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二,交易是否成功,以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准,如果审核没有通过,则产权并不发生转移,或者说发生交易逆转。换句话说,受理交易登记申请,并不代表产权已转移,交易审核期也是产权转移的风险期。那么,在交易风险期内,买卖双方应各自承担什么样的风险,并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此,买卖双方在签订了房地产买卖合同后,应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的,应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷,一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止房屋被转移。 
综上所述,二手房交易相对于其他房屋交易方式而言,可以说是优势与风险并存,律师建议欲购买二手房的消费者一定要多咨询相关专业人士,多问几个为什么,做到理性消费,安全购房。

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